Stockwerkeigentum – häufige Fragen
Das Stockwerkeigentum ist eine besondere Form des Eigentums. Es handelt sich um ein Mitgliedeigentum, welches mit Sonderrechten bzw. Nutzungsrechten verbunden ist. Mit dem Kauf von Stockwerkeigentum erwerben Sie Anteile am Grundstück des gesamten Gebäudes. Dies ist eine Investition, die gut überlegt sein soll und deshalb oft viele Fragen mit sich bringt. Die am häufigsten gestellten Fragen unserer Kunden haben wir hier für Sie zusammengefasst und beantwortet. Wir hoffen, unsere Erklärungen zur Eigentümerversammlung, der Wertquote, des Erneuerungsfonds und der Unterhaltskosten sind Ihnen hilfreich.
Versammlung
Wie viele Versammlungen gibt es?
Es findet mindestens eine Stockwerkeigentümer-Versammlung jährlich statt. Zusätzliche, weitere ausserordentliche Versammlungen können bei Bedarf (z.B. Sanierungen) durch die Verwaltung oder im Auftrag der erforderlichen Mehrheit durch die Eigentümer innerhalb des Geschäftsjahres einberufen werden. Die Verwaltungs- und Nutzungsordnungen enthalten entsprechende Bestimmungen zur Einberufung und Organisation der Eigentümerversammlung. Dazu gehört auch eine Vorgabe, innert welcher Frist nach Abschluss des Rechnungsjahres die ordentliche Versammlung durchzuführen ist.
Was sind die Themen einer Versammlung?
Der wohl wichtigste zu besprechende Punkt ist der Kostenvorschlag (das Budget) für das folgende und die Rechnungsabnahme des abgelaufenen Rechnungsjahres, sowie die Verteilung der Kosten. Neben Fragen zum Unterhalt werden auch Beschlüsse über den Ausbau und das Zusammenleben gefällt.
Bei der Entscheidungsfällung wird zwischen einer einfachen Mehrheit und einer qualifizierten Mehrheit unterschieden. Eine einfache Mehrheit setzt sich aus der Mehrheit der Anwesenden unabhängig ihres jeweiligen Wertanteils der Stimmkraft zusammen. Jeder Anwesende verfügt somit über eine Stimme.
Eine qualifizierte Mehrheit wird durch die genaue Stimmkraft der Anwesenden, welche durch ihre Wertquote bestimmt wird, beeinflusst.
Eine einfache Mehrheit erfordern beispielsweise Themen wie die Genehmigung der Jahresrechnung, die Schaffung eines Erneuerungsfonds, notwendige Unterhaltsarbeiten oder der Erlass und die Änderung der Hausordnung.
Bei wichtigen Verwaltungshandlungen ist eine qualifizierte Mehrheit nötig. Diese braucht es zum Beispiel für den Erlass zur Änderung des Stockwerkeigentümerreglements oder für nützliche bauliche Massnahmen.
Wie sind die Stimmrechte in der Versammlung verteilt?
Generell darf bei mehreren Berechtigten bei einem Stockwerkeigentum lediglich eine Stimme pro Anteil abgegeben werden. Steht ein Eigentumsanteil unter mehreren Personen (verheiratetes Paar, Familie oder Wohngemeinschaft), so haben diese trotzdem nur eine Stimme, da sie sich den Anteil teilen. Sie wählen einen Vertreter, der für sie bestimmt. Wenn ein Eigentümer über mehrere Wohnungen verfügt, ist er nach der dementsprechend höheren Wertquote zu mehreren Stimmen berechtigt.
Die Versammlung darf von sowohl stimmberechtigten, als auch nicht stimmberechtigten Eigentümer, sowie Nutzniesser oder Wohnberechtigten beigewohnt werden. Jedoch sind Mieter oder Pächter davon ausgeschlossen, sofern sie keine Vollmacht als Vertretung des Eigentümers haben. Die Mieter/Pächter müssen ihre vertraglichen Ansprüche aus ihrem Miet- bzw. Pachtvertrag gegenüber dem Vertragspartner durchsetzen.
Wertquote
Was ist eine Wertquote?
Ein Stockwerkeigentum bedeutet ein Miteigentum an einer Liegenschaft. Um zu bestimmen, zu welchen Teilen die gesamte Liegenschaft aufgeteilt ist, existiert die Wertquote. Diese entscheidet unter anderem über den Umfang der Kosten, an denen sich der Stockwerkeigentümer zu beteiligen hat und beeinflusst teilweise das Stimmrecht. Die genaue Bestimmung der Wertquote ist immer von einem Experten vorzunehmen.
Wie wird die Wertquote berechnet?
Grundsätzlich bestehen zur Berechnung der Wertquote keine gesetzlichen Vorschriften. Für die Bemessung der Wertquote werden verschiedene Faktoren und Methoden herangezogen. Einige der Faktoren sind, beispielsweise, die Grundfläche des Sonderrechts, die Aussicht, die Lage des Stockwerks im Haus, das eingeräumte Sonderbenützungsrecht, die Himmelsrichtung der Wohnung, das gemeinschaftliche Sonderbenützungsrecht und die Lärmimmissionen, wie der Strassenlärm etc.
Zusätzlich werden, wie bereits erwähnt, diverse Methoden zur Berechnung verwendet. Bei allen Methoden gibt es gewisse Punkte, welche nicht ausser Acht gelassen werden dürfen. Genau geprüft werden muss zum Beispiel die Grundrissaufteilung, die Höhe bzw. Lage des Geschosses, die vollständigen Planunterlagen, das Sonderrecht abzulehnender Räumlichkeiten, inklusive deren Nebenräume, wie Kellerabteile und Waschküchen oder Hobbyräume.
Erneuerungsfonds
Was muss man über den Erneuerungsfond wissen?
Der Erneuerungsfonds einer Stockwerkeigentümergemeinschaft dient dazu Geld für allfällige grössere Renovationen (z.B. Lift, Fassade, Flachdach, Heizung) anzusparen. Ein solcher Fonds ist gesetzlich nicht vorgeschrieben. Die Eigentümerschaft kann also selbst über die Anschaffung eines Erneuerungsfonds entscheiden. Natürlich könnte man das nötige Geld erst bei Bedarf versuchen aufzutreiben, jedoch ist die Liquidität einzelner Bewohner nicht stets gewährleistet und somit könnten Reparaturen unnötig in die Länge gezogen werden, was meist sehr teuer kommt. Es ist deshalb zu empfehlen einen Erneuerungsfonds einzurichten.
Der Schweizer Stockwerkeigentümerverband rät: 20 Jahre nach Erstellung eines Gebäudes sollte der Erneuerungsfonds mindestens 5 Prozent des Gebäudeversicherungswerts ausmachen. Ohne Berücksichtigung von Zins und Zinseszins sollte er also um mindestens 0,25 Prozent des Gebäudewerts pro Jahr wachsen.
Das Geld aus dem Fonds ist nach Verkauf der Eigentumswohnung nicht rückerstattbar. Sie können jedoch mit dem Käufer verhandeln, ob und wie er den Anteil am Erneuerungsfonds abgelten will.
Unterhaltskosten
Was müssen Sie über die Verteilung und Regelung der Unterhaltskosten wissen?
Der Eigentümer muss sich an den Kosten des Unterhaltes der gemeinschaftlichen Bauteile und an den gemeinschaftlichen Betriebskosten beteiligen. Dabei wird nach schweizerischem Recht zwischen notwendigen, nützlichen und luxuriösen baulichen Massnahmen unterschieden. Für diese verschiedenen Kategorien werden demzufolge unterschiedliche Zustimmungserfordernisse benötigt, worüber dann bei der Stockwerkeigentumsversammlung beschlossen abgestimmt wird. Wird keine spezielle Regelung im Reglement festgelegt, so werden jegliche Kosten, wie auch Betriebskosten, im Verhältnis der Wertanteile der Wohnung verteilt.
